今回お話を伺ったのは、新潟県を拠点に不動産鑑定士として活躍されている、合同会社坂田不動産鑑定の代表者、坂田一郎さんです。
40年以上にわたり、建設関連業界での第一線で経験を積み、60歳で独立。独立後は官公庁の案件を中心に実績を重ねつつ、地域では数少ない民間案件の開拓や、ドローンを活用した不動産鑑定にも挑戦されています。
人生の後半戦においてなお進化を続ける坂田さんは、志師塾で学んだWeb集客術を活用し、更なる高みを目指しています。
志師塾入塾のきっかけやそこで得た学び、未来への展望についてお話を伺いました。
１．多様なニーズに応える不動産鑑定士の仕事
1.1 様々な価値を読み解く専門職、不動産鑑定士
不動産鑑定士とは、土地や建物の価値を評価し、“鑑定評価書”を作成する専門家です。不動産の売買や相続、税務申告など、その必要とされる場面は多岐にわたります。
官公庁の仕事では、国が毎年発表する“地価公示”や各都道府県の“地価調査”で基準となる価格を算定するという、公共性の高い役割を担当。裁判所の競売物件評価、財務省の差し押さえ物件評価など、公的信頼性が求められる場でも活躍します。
一方、民間の案件はさらに幅広く、電力会社の鉄塔建設用地の鑑定や、破産手続きに伴う固定資産の評価、賃貸不動産の家賃鑑定など、多様なニーズが存在します。民間の案件は完全な競争原理が働くため、不動産鑑定士としての実力が問われる世界です。
1.2 「正解がない」世界を歩く覚悟と信念
不動産の価値は、建設費用等から導く“原価法”、類似案件の取引価格を参考にする“取引事例比較法”、不動産から将来得られる収益を基にした“収益還元法”など、複数の鑑定方式を組み合わせて算出されます。そのために、現地踏査や聞き込み、周辺環境の調査、過去の取引動向など、あらゆる情報を収集します。
「国土交通省の定める鑑定評価基準には、『評価とは不動産鑑定士の判断であり意見である』とあります。同じ物件でも見る人によって評価は変わるので、絶対的な正解はありません。だからこそ、自分の判断を論理的に説明できることが大切なのです。責任の重い仕事ですが、怖さとやりがいが表裏一体ですね」と坂田さんは微笑みます。
1.3 自身の幅を広げる挑戦、ドローン鑑定士
坂田さんは60歳を過ぎた今でも、新たな挑戦を続けています。全国の不動産鑑定士約8,000人のうち、ドローンの実務に精通した45人のひとりです。国土交通省が定める最上位資格「一等無人航空機操縦士」を取得し、難所や広大な土地の調査に活用しています。
「10万平米規模の山林を空撮し、高解像度の画像を基に地形や周辺環境を把握するなど、従来では難しかった評価が可能になります。ドローンの経験ゼロからでもできますよ」と謙遜しますが、坂田さんに独自の価値をもたらしています。
２．積年の夢を叶えた独立、その先に見た光と影
2.1 建設の現場から不動産鑑定の世界への飛翔
坂田さんは、地元・新潟の大手ゼネコンで営業職を中心に30年、地盤改良会社での現場業務で12年従事してきました。
「誰かの下で働くよりも、自分自身の思うままにビジネスを組み立ててみたい。いつかは絶対に起業するという強い思いを持ち続けていました」
建設業も地盤も、まさに不動産に直接関わる仕事。土と建物を見つめ続けてきた経験は、単なる知識ではなく、身体感覚として蓄積されています。その豊富な現場経験を“鑑定眼”として活かすことのできる、不動産鑑定士となることを志しました。
50歳を過ぎてから勉強を開始し、企業に勤めながらの合格までに要した期間は8年。資格取得後は、独立のタイミングを見極めながら実務経験を積みました。そして、合同会社坂田不動産鑑定を設立して長年の目標を叶えたのは、60歳のことでした。
2.2 ベテラン鑑定士との協働で直面した挫折と一筋の光
独立後は官公庁の仕事を中心に案件をこなし、一定の成果を出していました。しかし、同業者と共同鑑定を実施する案件で、何十年もの経験を重ねたベテラン鑑定士との圧倒的な差を痛感したと言います。
「不動産鑑定士として上達するには、とにかく案件の数をこなして知見やノウハウを蓄積するしかありません。そのためには、官公庁の案件だけでは限界があるので、民間案件の獲得が必要と考えました」
ひとつの問題がありました。都心部と比較して新潟県には民間案件がほとんどなく、多くの不動産鑑定士は営業活動を断念。それでも、坂田さんは案件探索と受注を目指して苦心しましたが、成果は芳しくありませんでした。
自分の能力をなんとかして高める方法を考え続けていた折に、志師塾から一通のDMが届きました。
「『先生業のためのWeb集客術』という言葉に、自分の抱えている課題を解決する光を見出しました。講師との面談で自分の方向性との合致を確認し、確かに能力を伸ばしていくことができると考え、入塾を即決しました」
３．志師塾がもたらした出会いと成長の軌跡
3.1 ３万字の自己分析で見出した自身の核
志師塾に入塾した坂田さんは、まずは手当たり次第に、自分のためになりそうな講義を受講していきました。
「講義の中で特に印象に残っているのは、自分の人生を３万字で書き出す課題です。自分のビジネス領域や強み、商売のターゲットなどを、ひたすらに言語化しました」と振り返ります。
３万字に達するには、過去の失敗もすべて言語化しなければなりません。
「自分のことは、意外と自分では分かっていないものです。書くことによって、自分がどのような人間で、何を大切にしてきたのかが見えてきました。鑑定の判断に長年の現場経験が活きていることを再認識し、独自のポジショニングの土台になりました」
3.2 同期とぶつかり合う「学びの共同体」
苦しいときも支えになったのは、13名の同期の存在でした。自身とは全く異なる仕事やバックグラウンドの仲間との語り合いは、深い学びの源泉でした。
「自分の強みもその活かし方も、最終的な答えは自分の中にしかありませんが、他者から客観的な意見をもらうことで、視野が広がっていきました」
坂田さんは、共有ツールに寄せられた同期生の課題投稿に対しても積極的にコメントを送り、切磋琢磨する時間を楽しみました。
同じ班のメンバーと自主勉強会を開くほか、受講生どうしが1時間かけて語り合う１to１ミーティングといった任意の場にも積極的に参加するなど、どん欲に成長の機会をつかんでいきました。
「自分の仕事に直接的な関連のない業種の方との対話でも、色々な価値観に触れて、感性を育てることにつながったと思います。自分の息子くらいに若い方もいましたが、刺激をもらうことに年齢は関係ありませんでした」と笑顔で語ります。
坂田さんは講義の際には、極力東京で参加しました。新潟からの交通費の負担が気にならないほど、生身でぶつかることに大きな意義を見出していたのです。
3.3 「小人」に寄り添い、売上200万円増を達成
志師塾では、自身のターゲットとなる理想の顧客を“小人”と呼び、その悩みに徹底的に寄り添うことを重視します。坂田さんは、それまでのホームページを作って待つだけの営業から、顧客の要望を逆算して自身の強みを提示する戦略への転換を図りました。
坂田さんは自身の“小人”を“賃料の据え置きに悩む不動産オーナー”に定めます。物価が高騰する中でも、借主との関係性や交渉の難しさから、賃料を上げられずにいるオーナーに対し、鑑定士として“論理的な根拠”を提供することで、交渉のパートナーとなる。この明確なターゲット設定が、ビジネスの解像度を劇的に高めました。
「不動産オーナーのための雑誌『家主と地主』を購読し、市場のニーズを徹底的に分析しました。Facebookでは、親しみやすい漫画形式で賃料改定の重要性を発信しています。志師塾で学んだ実践的なノウハウを活かしつつ、200万円以上の売上増加を実現しました」そう語る目には、確かな自信がうかがえました。
坂田さんの成果は同期の中でも随一のものであり、優秀者特典でトップセールスの集まる会合にも招待されました。自分よりはるかに高いレベルの卒業生との交流から、更なる高みに向かうためのビジョンの構築のヒントも得られました。
４．未来への展望──徳を積み、醍醐味を味わう
4.1 「徳積み」を経て高みを目指すことを人生の軸に
「人生において、人の見ていないところで社会のためになることをする、『徳積み』を大切にしています」坂田さんにとって不動産鑑定士としての仕事は、この“徳積み”を実践するための手段に他なりません。
この深い精神性は、坂田さんが長年培ってきた人生哲学であり、志師塾で学んだマーケティング技術を支える礎となっています。利益の追求だけでなく、いかに社会に価値を提供し、徳を積むことができるか。その高潔な理念が、坂田さんの鑑定に信頼感を与えているのです。
坂田さんが強調するもう一つのキーワードが“醍醐味”です。
「仕事を通じて、『不動産鑑定士冥利に尽きる』といった、その職業に就いていることの最高の悦びを味わうことを目指しています。醍醐味を味わうためには、能力を研ぎ澄ましていくことが必須条件です。よりハイレベルな案件に挑戦し、自らの限界を超えることで、プロとしての真の悦びに達したい」その目には、強い光が宿っていました。
4.2 飽くなき挑戦、不動産鑑定業に込めた信念
「中期的な目標は、売上高を現状の1,500万円から２倍にすることです。集客手法を洗練させ、多くの案件受注につなげていきます」
坂田さんは、パートナーや社員を抱えることも検討しながら、１億円規模の会社を目指していくと力強く語ります。
「80歳まで働こうと思っており、最後は資本家としての人生の景色を見て、笑って終わりたいですね。大企業のサラリーマン、中小企業の社員、自営業者、そして最後に資本家へ。それぞれの立場での『徳積み』を全うしたいです」
坂田さんの事務所のホームページには、「あなたの『夢』や『目標』の実現を応援するパートナーです」と掲げられています。
その言葉には、不動産という重要な買い物を通して、お客様の人生を、そしてその思いを後押しすることへの信念が込められています。
坂田さんは、熱い志を胸に秘め、今日も静かに徳を積み続けています。
文：安井伸太郎（中小企業診断士）／編集：志師塾編集部
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